Наскоро прочетох едно интервю на известния хедж-фонд мениджър Джереми Грантъм, в което той коментираше австралийския имотен пазар, като го описваше като „един от последните оцелели балони". Много от нещата, които Грантъм казваше напълно отговарят на картината на нашия имотен пазар. Само заменете „Австралия” и „австралийски”, с „България” и „български”.

В същото време един от кандидатите за шеф на Камарата на строителите у нас казва в интервю за Дарик:

„Цените на имотите няма накъде да падат”.

Защо въпросният човек (Светослав Глосов) бърка и защо се съгласявам с Грантъм в критерия му за балонизираност?

Освен защото Грантъм лъха повече на доверие, предвид факта, че повтаряше упорито с години, че щатският имотен пазар е балон, който ще се спука с гръм и трясък, ли? Или освен защото фондът GMO, с активи за над 100 милиарда е определян като „специалист по балонизирани и небалонизирани активи”?

Разбира се, това не са доводи. Хората имат опит с активи, познали са няколко пъти в миналото...може да е случайност.

По-важни са критериите. Когато става реч за актив като имот брокерите ще ни представят около хиляда критерия за това, че не е надценен, повечето от които са ирелевантни. Що се касае до мен, релевантни са два.

Ако ползвате имота за инвестиция – Цена/приходи. Ако ще живеете в него – позволимост.

Най-бързият и популярният начин за изчисляване на инвестиционната доходност е на базата на брутни приходи от наем. Делите цената на годишните приходи от наем и виждате за колко време имотът ще се изплати. Това е прост, но бакалски начин. Има поне още 10 неща, които трябва да отчетете. На първо място процент на заетост. Когато правите проекция в тази насока местоположението, нивото на безработица, дори темпът на растеж на БВП са неща, които трябва да бъдат взети предвид.

След това трябва да нетирате. Вадите такси по придобиването, данъци, евентуални брокерски комисионни, вписвания, такси по евентуален кредит, цена на кредита и т.н и т.н. След това приспадате и ежегодния данък върху приходите от наема, като е добре да предвидите и индексация за това.

Няколко специализирани сайта предлагат текущите съотношения Цени/Приходи. Статистиката показва, че съотношението е нараснало от 9-10 на 23-24 средно за големите ни градове само за 6-7 години. Това означава, че ако един апартамент през 2003 се е изплащал за приемливия период от 9-10 години, сега времето е 23-24. Какъв по-очевиден признак на балонизираност?

При това припомням, че това е брутен приход. България традиционно е страна с високи разходи по транзакцията, така че нетният ви приход от апартамента пада до съотношение под 30 или yield от 3-3,5%.

Това в превод би трябвало да значи, че българските имоти имат същата сигурност като ААА дълга на страните с най-висок инвестиционен рейтинг. (В последните години дори той се компроментира, но сравнението все пак е повече от показателно)

Да се върнем на Грантъм, обаче. Той ползва друг критерий за балонизираност – позволимостта. Всички знаем за Индекса Биг Мак. В имотния сектор според Грантъм:

„Цената на жилището обикновено се търгува при 3,5 пъти годишните доходи на едно семейство…По време на балон тази цифра нараства до 6-7,5 пъти”

Исторически Грантъм е прав. Средното съотношение действително се движи в порядъка 3,5-4.

В последните години „горещите пари” не подминаха почти нито един имотен пазар. Все пак няколко европейски пазара се задържаха около тези граници – Люксембург, Норвегия, Германия, Швеция.

Смятам, че дори няма нужда да правим паралел с България – всеки може да сметне съотношението по отношение на жилището в което живее (примерно) и да види колко точно е балонизирано.

Мнозина, естествено ще оспорят подобна констатация. За тях Грантъм казва:

„Балоните имат малко общи черти, но имотният балон има една знаменита черта, която винаги е обща навсякъде – и това е, че пазарът е считан за уникален и различен”

Като пример той дава британския имотен балон от 1989 година. Тогава, обяснява той, хората отричали да има балон, тъй като на пазара имало дефицит на земя и всички смятали, че цените ще растат вечно.

Седем години по-късно, през 1997 година, те стигат историческо дъно по отношение на съотношението цена/доходи, откакто се води статистиката през 1945 година. Винаги и навсякъде аргументът е един и същ – „Вече не се произвежда земя”.